不动产登记全国联网,你必须要厘清的几个问题

继今年5月份全国市场监管总局发布通知启动动产抵押登记系统试点之后,近日自然资源部在其官网宣布:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。如此一来,则动产抵押登记与不动产物权登记在登记信息化、互联网化方面均取得积极进展,资产登记体系已经迈入互联网时代。


自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。下一步,自然资源部将重点指导各地进一步丰富不动产登记过程中的便民利民的举措。用三个月时间推进“减证便民”,清理取消没有法律法规依据的前置环节。同时,全面清理烦扰企业和群众的“奇葩”证明、循环证明、重复证明等各类无谓证明。


在全面建立标准化服务体系方面,自然资源部表示,各地要分类建立规范简化的标准化业务流程,为群众办事提供清晰指引。



1

不动产统一登记都登记什么?

根据《不动产登记暂行条例》,登记的适用对象方面,包括:


集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。


2

此前房产证是否需换发?


旧证依然有效,权利随动随换。本着随动随换的原则,也就说你的房产动了,比如说你进行出让,或者抵押了,那么在这种情况下,你来办理业务的时候,随着你的房产变更,就可以换发新的不动产证。如果你的房产不产生这些改变的情况下,建议不用过来换发,这些证书还是继续有效的。


3

不动产统一登记有助于反腐败?

一旦实现全国联网,意味着居民拥有房产的情况“全透明”,很多人因此希望不动产登记能够遏制官员腐败。专家表示,虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标,但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话,确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产,这会对贪腐官员起到震慑作用。




南开大学法学院教授陈耀东称,随着我国反腐败工作的逐步深入,房产在官员腐败案件中成为越来越引人注目的“要素”,如拥有22套房产的广东“房叔”;有4个户口在京拥有41套房产的陕西“房姐”……等等。根据中央巡视组反馈情况和各地方整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,有20个省份发现了房地产业腐败,占比达95%。陈耀东表示,在这样的大背景下,《不动产登记暂行条例》这个本意在于以登记来确定不动产物权归属与交易,明确不动产登记程序,整合不动产登记职责,规范登记行为的法律规范文件,引发了人们对“以人查房”的反腐败功能的期待。


“不动产登记本身不可能发挥阳光法案的作用、反腐的作用,但是为了反腐败,不管是‘以人查房’还是‘以房查人’都是可以的。”中国社科院法学所研究员孙宪忠说。


4

谁都可以“以人查房”吗?

依据《不动产登记暂行条例》,有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。换言之,检察人员有权去查询一座房产登记在谁的名下,或者去查询一个人的名下有多少房产。通俗地讲,就是可以“以房查人”和“以人查房”。


但谁都可以去以人查房吗?实际情况并非如此。谁有权去查?去查谁?不可能每个人都能随意去查询他人的房产信息,抑或自己的房产信息被所有人查询。


《不动产登记暂行条例》对不动产登记信息的公开、查询设置了严密的规则。只有权利人和利害相关人才能够查询信息,也就是只能因为正当、合法的目的才可进行查询;相关部门如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的,但必须提供查询目的和查询的证件。登记机关工作人员泄露登记资料,查询的单位和个人违反规定泄露查询的资料,都需要承担相应的法律责任。


原国土部曾表示,不动产统一登记以后,登记信息公开查询要继续依法开展,但不会无条件、不受限制地全面公开,不会导致居民住址、身份等基本信息外泄。





哪些人属于“以人查房”的查询对象?原则上讲,只对以下两类人可以启动“以人查房”程序:

一是涉案人员,包括公安、检察机关立案侦查、起诉和纪检监察机关调查的人员;

二是有如实报告不动产义务的个人。有报告才有查询,按照现行规定,应包括领导干部重大事项报告制度涉及的人员,以及地方开展的财产申报涉及的人员。


5

普通人如何查询不动产信息?

根据《不动产登记暂行条例实施细则》,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。



权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料,须证明有利害关系,应当提交下列材料:

查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料


6

并非开征房地产税前提条件

不动产登记与房地产税开征之间有什么关系?自2014年我国政府推进不动产统一登记工作以来,这个问题始终被外界提及。


原国土部相关负责人曾表示,实施不动产统一登记并不是开征房地产税的前提条件。在分散登记模式下,同样可以开展征收房地产税的改革。只是,不动产统一登记后,特别是不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后,能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息,能够更加有效支撑房地产税收改革工作。


“是否征收房地产税、何时开征、征收多少,应当通过制定相关税收法律去规定,与不动产统一登记制度建设没有直接关联。实施不动产统一登记并不意味要开征房地产税,更谈不上老百姓将面临高额税费的问题。”上述人士称。


写在最后:


2015年3月施行的《不动产登记暂行条例》(简称“《暂行条例》”)旨在整合不动产登记机关的职能,建立统一的不动产登记平台,这对于方便查询、维护交易安全具有十分重要的意义。此前,我国的不动产登记分属于不同的管理机构,如房屋登记由住房和城乡建设部负责,土地使用权登记由国土资源部负责,林地使用权登记由林业局负责等等,登记机关分散,登记与查询费用高、效率低,且各登记机关信息不互通共享,存在重复登记、错误登记、登记不规范等情况。


从2016年全国逐步启动不动产统一登记工作以来,各地在机构设立、人员划转、系统平台建设、全流程优化服务等方面取得了一些成果,全国各地都普遍设立了不动产登记机构,但是仍然存在一些突出问题。比如构筑物、在建工程不予办理不动产登记;查询程序不规范、不统一,有的地方登记机构在查询结束后会出具书面查询证明,有的地方机构则仅提供口头答复,不出具书面文件;查询过程所需时间长短不一,有的地方可当场查询,有的则需要等待一周到数周;登记查询工作人员水平参差不齐等。


《暂行条例》规定要建立统一登记制度,即力求在如下几个方面实现统一:统一的登记程序(申请、审核、注册、核发证书)、统一的登记依据、统一的不动产登记簿和权利证书、统一的登记效力规则、统一的不动产登记信息系统、统一的不动产信息的监管、查询、服务等。从实践来看,上述的“统一”要求的落实仍然不十分到位,同时存在部门协调不畅、资料移交不到位、工作人员服务水平与质量有待提高等问题。


不动产信息管理基础平台建成之后,各级不动产登记机构的登记信息都将纳入统一的登记平台,从而实现登记信息的机关内部的实时共享。登记平台不仅可以从传统的国土、住建、农业、林业等部门获取信息,而且可以与公安、民政、财政、税收以及工商等部门交换、共享信息。各相关部门之间信息可顺畅共享,能够有效避免出现“信息孤岛”的状况,登记机关可以从其他部门获得更加完备、准确、可靠的信息,提高办理登记的效率。信息的实时交换、共享也为登记查询服务提供技术支撑。如今,不动产登记平台已实现全国联网,不仅有利于不动产登记的进一步规范化,也为不动产登记的查询提供了便利。


相信随着相关配套措施的跟进,上述“登记拖”、“办证难”、“查询慢”等问题会逐步一一破解。当然,就目前而言,不动产统一登记的最终落实还需要一段较长时间的过渡期。法律制度的落实,离不开实务界的积极推动。



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